REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
Le norme del regolamento di condominio di natura contrattuale possono derogare o comunque integrare la disciplina legale. Deve quindi ritenersi che qualora una norma del regolamento di condominio vieti le innovazioni che modifichino l’architettura, l’estetica o la simmetria del fabbricato, essa non solo contribuisce a definire la nozione di decoro architettonico formulata dall’art. 1120 cod. civ., ma recepisce anche un autonomo valore, dandone una definizione piu’ rigorosa. Cass. 14626/10
Il regolamento contrattuale è vincolante per l’acquirente anche se non è stato sottoscritto o trascritto presso la Conservatoria dei Registri, purchè sia stato accettato nell’atto di acquisto. Cass. n. 17886/09
Le clausole dei regolamenti condominiali che limitino i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni o, viceversa, attribuiscono maggiori diritti ad alcuni rispetto ad altri condomini, sono modificabili solo con l’unanimità dei consensi dei vari condomini; il consenso deve essere espresso per iscritto.
E’ invece sufficiente la maggioranza (51% degli intervenuti all’assemblea e che rappresentino almeno il 50% del valore dell’edificio) dei condomini per le modifiche delle clausole che regolano l’uso delle cose comuni.
Cass. n. 5626/02
Le clausole dei regolamenti che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni e quelle che attribuiscono ad alcuni di loro maggiori diritti rispetto agli altri hanno natura contrattuale e sono modificabili soltanto con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione, che deve essere manifestato in forma scritta, essendo esse costitutive di oneri reali o di servitù prediali da trascrivere nei registri immobiliari della conservatoria per l’opponibilità ai terzi acquirenti di appartamenti o di altre porzioni immobiliari dell’edificio condominiale. Cass. n. 5626/02
Il regolamento di condominio predisposto dall’originario unico proprietario dell’intero edificio, ove sia accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli appartamenti e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, assume carattere convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti, non solo per le clausole che disciplinano l’uso o il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca; ne consegue che tale regolamento convenzionale, anche se non materialmente inserito nel testo del successivo contratto di compravendita dei singoli appartamenti dell’edificio, fa corpo con esso quando sia stato regolarmente trascritto nei registri immobiliari, rientrando le sue clausole, “per relationem”, nel contenuto dei singoli contratti. Cass. n. 13164/01
Impegno contrattuale a rispettare un regolamento condominiale da predisporsi da parte del costruttore L’obbligo dell’acquirente, previsto nel contratto di compravendita di un’unità immobiliare di un fabbricato, di rispettare il regolamento di condominio da predisporsi in futuro a cura del costruttore non può valere come approvazione di un regolamento ancora inesistente, poiché è solo il concreto richiamo nel singolo atto di acquisto a un determinato regolamento che consente di considerare quest’ultimo come facente parte, per relationem (in quanto espressamente richiamato) di tale atto. Cass. n. 3104/05
Il regolamento di condominio edilizio predisposto dall’originario (ed unico)proprietario dell’edificio è vincolante per gli acquirenti delle singole unità immobiliari (purchè richiamato ed approvato nei singoli atti di acquisto) nella sola ipotesi che il relativo acquisto si collochi in epoca successiva alla predisposizione del regolamento stesso, e non nel periodo antecedente tale predisposizione, ancorché nell’atto di acquisto sia previsto l’obbligo di rispettare il regolamento da redigersi in futuro, mancando, in tal caso, uno schema negoziale definitivo, suscettibile di essere compreso per comune volontà delle parti nell’oggetto del contratto. Cass. n. 943/99