L’art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile, con l’affermare che il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano e di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini e che l’espressione in millesimi va posta in apposita tabella da allegarsi al regolamento, introduce un altro atto nella sfera condominiale: la tabella dei valori.

L’obbligo di istituire un sistema per suddividere le spese necessarie alla manutenzione, all’uso, alle modifiche, all’adeguamento a norme di legge ed altre simili azioni riguardanti le parti condominiali, è sancito dall’art. 1123 c.c. il cui, al primo comma, recita “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salva diversa convenzione”.

Le tabelle millesimali, quindi, rappresentano il fulcro della vita condominiale. Il condominio non potrebbe operare senza una tabella millesimale: non può esistere una assemblea condominiale nel suo pieno potere deliberativo, se non esiste tabella dei valori millesimali. Per deliberare su un qualsiasi oggetto attinente alla cosa comune in uno stabile si devono osservare le maggioranza di cui all’art. 1136 c.c., che devono essere sempre valutate sulla presenza dei condomini alla riunione e sul valore millesimale appartenente a ciascuno di loro.

Le tabelle esprimono i distinti valori numerici in millesimi, delle singole unità immobiliari intendendo con tale sostantivo appartamenti, box, posti macchina, cantina, soffitte etc. e, in ogni caso ogni porzione immobiliare di proprietà esclusiva.

La quota millesimale esprime un valore aritmetico e cioè la proporzione tra il valore di ogni singola unità immobiliare e la sommatoria di tutte le proprietà esclusive. Il criterio di identificazione della quota di partecipazione al condominio, è dato dal rapporto tra il valore della singola proprietà e il valore dell’intero edificio escluso le parti comuni.

Le tabelle millesimali occorrenti per ogni complesso condominiale possono raggrupparsi in due categorie:

  1. Tabelle principali, quelle indispensabili ad ogni condominio di qualsiasi entità, genere e tipo. Rientra in tal senso la tabella di proprietà generale, tabella relativa al valore condominiale delle diverse proprietà individuali costituenti il condominio. Tale tabella riporta le quote di proprietà di ciascun condomino da un punto di vista generale, ossia quello che esprime il rapporto esistente fra gli effettivi valori delle singole unità immobiliari.

Essa serve per la ripartizione delle spese necessarie per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza dei condomini, in conformità al disposto dell’art. 1123 c.c. Inoltre, tale tabella si utilizza anche per il calcolo delle maggioranze richieste per l’approvazione delle varie delibere assembleari. Risulta, quindi, evidente l’importanza di questa tabella che ha la sua incidenza, diretta od indiretta, anche sulle altre tabelle.

La tabella millesimale di comproprietà può essere utilizzata anche per la ripartizione di spese che sono a carico soltanto di alcuni condomini.

In tal senso, la Cass. ha sancito che “Il fatto che le tabelle millesimali degli edifici in condominio, esprimano il valore dei singoli appartamenti, ragguagliandolo a quello dell’intero stabile, non impedisce che possano essere utilizzate, ai fini della ripartizione delle spese condominiali, anche nell’ipotesi in cui tali spese vadano suddivise, ai sensi dell’art. 1123 c.c., I° co., c.c. fra i soli condomini che abbiano tratto utilità dalle opere eseguite. In tal caso, infatti, il rapporto di valore fra i singoli appartamenti ed il complesso delle unità immobiliari appartenenti ai condomini che hanno tratto utilità da tali opere ben può essere stabilito in base ai coefficienti millesimali indicati nelle tabelle ,previa l’esecuzione delle operazioni aritmetiche occorrenti per calcolare il nuovo rapporto di proporzione”.(Cass. n. 1435/96).

  1. Tabelle secondarie, quelle che si rendono necessarie nei condomini più importanti ed in casi particolari: quella relativa alla pulizia ed illuminazione dell’androne di accesso alla scala e all’ascensore; alla ripartizione delle spese di eventuale portierato; alla ripartizione delle spese di manutenzione ed illuminazione di eventuali aree scoperte (cortili, giardini etc.).

Mentre la tabella di proprietà generale è indispensabile, le altre alcune delle quali sono sopra riportate a titolo di esempio, saranno fissate dal tecnico compilatore anche in base alle richieste e specifiche esigenze del condominio.

Le tabelle millesimali per definizione devono esprimere “il diritto di proprietà che ciascun condomino ha sulla cosa comune”. Il valore millesimale finale sarà il risultato del rapporto di valore fra la singola proprietà esclusiva e la sommatoria dei valori delle singole proprietà esclusive stesse.

E’ evidente come il criterio soggettivo di stima del tecnico redattore ricopra un ruolo determinante nel risultato finale, ed è evidente come più elaborati relativi alla tabella millesimale dello stesso condominio originino valori diversi.

Molto dipende, quindi, dall’esperienza che possiede il tecnico. Questo tipo di valutazione deve, quindi, tener conto di quanti più elementi differenziativi, daricercarsi nell’ambito della stima richiesta, che coincide con le caratteristiche del complesso condominiale, cosicché, a differenza di altri tipi di stima, appare superflua la considerazione sugli elementi estrinsechi dell’unità immobiliare, essendo questi ultimi elementi di non differenziazione con le altre unità immobiliari inserite nel condominio.

Ad esempio sarà irrilevante nel calcolo della tabella millesimale l’indicazione differenziativa della presenza nei dintorni dell’immobile di un centro commerciale (caratteristica estrinseca), in quanto questa circostanza è patrimonio comune di tutte le unità immobiliari nel Condominio.

La stima più esatta sarà quella che terrà conto di quanti più elementi differenziativi il tecnico saprà indicare. In questo contesto appare evidente come anche una semplice ristrutturazione determinerà una differenza di valutazione con l’immobile non ristrutturato.

Il tecnico quindi terrà conto di tutti quegli elementi che concorrano ad una differenza di valore di mercato nella probabile ed eventuale vendita dello stesso considerandosi, in questo caso, la condizione estrinseca dell’immobile per la necessaria valutazione sull’applicabilità dell’elemento differenziativo. Per la redazione delle tabelle, oltre alla superficie dell’immobile, si considerano rilevanti una serie di elementi, tra cui, l’altezza dal suolo, l’esposizione (su strada, all’interno del cortile condominiale, verso panorami o, per le unità immobiliari ad uso commerciale, verso vie di maggiore o minore traffico), la luminosità.

Per lungo tempo la S.C. ha ritenuto che per l’approvazione o la revisione delle tabelle millesimali fosse necessario il consenso di tutti i condomini e, nel caso questo non fosse accaduto, alla formazione delle tabelle avrebbe provveduto il giudice su istanza degli interessati in contraddittorio con tutti i condomini. Con sentenza del 09/08/2010 n. 18477, la Cassazione a Sezioni Unite, ha sancito il principio secondo il quale “le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., II° co.”

La S.C. ha rilevato, infatti, che l’approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali non comporta inconvenienti di rilievo nei confronti dei condomini, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, coloro i quali si sentano danneggiati possono chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex art. 69 disp. att. c.c.; questo perché dette tabelle non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari ma sulla cosa comune, accertando, quindi, il solo valore delle unità stesse rispetto all’intero edificio, al fine di avere, quindi, un impatto esclusivamente sugli obblighi contributivi alle spese condominiali.

L’art. 69 disp. att. c.c. dispone che “I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi: quando risulta che sono conseguenza di un errore; quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.”

In caso di revisione, la spesa di tale procedura va ripartita tra tutti i condomini secondo le quote così determinate o corrette, oppure, nel caso di revisione richiesta dal singolo condomino ai sensi dell’art. 69 delle disp. di attuazione c.c., a carico di chi abbia determinato la causa della revisione (es. chi abbia sopraelevato) od ancora, nel caso di procedura giudiziaria, a carico di coloro sui quali gravino, a parere della sentenza.

Quanto all’errore cui l’art. 69 disp. att. c.c., costituisce errore essenziale e possono, quindi, dar luogo a revisione della tabella millesimale, gli errori che attengono alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (quali l’estensione, altezza, ubicazione ecc.), siano errori di fatto (ad es. erronea convinzione che nell’accertamento dei valori debba tenersi conto di alcuni elementi che, ai sensi dell’art. 68 u.c. disp. att. c.c. sono irrilevanti a tale effetto); non possono, invece, qualificarsi essenziali gli errori determinati solo da criteri più o meno soggettivi che il tecnico adopera per la valutazione degli immobili.