PORTIERATO

PREMESSA

Il portiere si occupa di vigilanza e custodia degli spazi comuni, di pulizia, di gestione degli impianti, di cura degli spazi verdi, di ritiro della corrispondenza ordinaria, ecc.. Al portiere può essere, o meno, assegnato l’alloggio. A seconda delle funzioni assegnate al dipendente del condominio vengono così stabilite delle qualifiche all’interno delle quali può essere inquadrato: così si avranno, accanto alle classiche figure di portiere, gli addetti alle pulizie, il personale addetto alla videosorveglianza ed altro.

Gli obblighi contrattuali del portiere devono essere espletati secondo la diligenza media del buon padre di famiglia, così come recita l’art. 1176 e l’art. 2104 c.c., ed assolvono, comunque, all’obiettivo di tutela e difesa del fabbricato oggetto della custodia, così da preservarlo dal deprezzamento e dalla sottrazione di parti comuni da parte di altri.

Aspetto controverso è quello della nomina: nonostante la dottrina non sia concorde in materia, appare opportuno far rientrare la nomina del portiere fra i poteri spettanti all’assemblea di condominio, principalmente in merito al fatto che il datore di lavoro è il condominio stesso è non l’amministratore.

Qualunque soggetto può essere assunto come portiere. E’ necessario che l’assunzione avvenga per contratto scritto. Ciò è essenziale ad esempio, nel caso di portierato con alloggio, poiché in caso di licenziamento del portiere è possibile provare le condizioni alle quali fu concessa l’abitazione al portiere e alla sua famiglia. L’alloggio, infatti, è concesso quale prestazione accessoria del rapporto di portierato che segue le sorti del contratto dal quale tale rapporto trae origine, con l’obbligo, quindi, di rilascio al momento del licenziamento o delle dimissioni: in pratica, essa non integra un autonomo rapporto di locazione, ma ricade sotto il regime del contratto di portierato.

IL CONTRATTO COLLETTIVO NAZIONALE DI LAVORO E LE SUE TIPOLOGIE

Il rapporto di lavoro dei dipendenti del condominio è, in primo luogo, regolato dalle norme di legge in materia di lavoro subordinato, e dal CCNL nella versione vigente. Il contratto di riferimento è quello dei dipendenti da proprietari di fabbricati.

I lavoratori del settore possono essere assunti a tempo pieno o determinato, full-time o part-time.

Il normale orario di lavoro è stabilito in misura diversa a seconda delle mansioni svolte dal dipendente ed a seconda che fruisca o meno dell’alloggio. Il portiere con alloggio osserverà il normale orario settimanale ripartibile tra i giorni della settimana secondo le esigenze del datore di lavoro tenendo conto del necessario riposo settimanale, dell’ orario di apertura e chiusura del portone e dell’intervallo giornaliero. In alternativa è possibile un’assunzione part-time con orario ridotto.

Se il lavoratore non fruisce dell’alloggio, allora l’orario settimanale full-time sarà ridotto così come il part-time stabilendo un orario che non superi quello contrattualmente previsto.

Il portiere ha diritto a ferie e permessi, secondo quanto stabilito dal CCNL e, prima di essere assunto, può essere sottoposto facoltativamente ad un periodo di prova, arco temporale all’interno del quale, con preavviso recapitato almeno dieci giorni prima, ognuna delle due parti può risolvere il contratto di lavoro senza alcuna specifica giustificazione.

In caso di assenza del portiere, per ferie, malattia, infortunio, congedo matrimoniale, ecc., può essere nominato un sostituto con il quale sarà instaurato un rapporto di lavoro autonomo a tempo determinato.

La scelta del sostituto dovrà avvenire con le stesse modalità con cui è avvenuta la scelta del portiere, con la sola eccezione data dall’obbligo di sentire prima il sostituito.

Qualora il portiere fruisca di alloggio, può farsi sostituire da un familiare convivente a cui spetterà lo stesso trattamento retributivo del portiere principale. Qualora invece, capiti che il sostituto di un portiere con alloggio non sia un familiare convivente, dal momento che al sostituto non sarà possibile assegnare l’alloggio, questi avrà diritto alle indennità sostitutive per energia elettrica, alloggio e riscaldamento.

PROCEDURE DI ASSUNZIONE E RETRIBUZIONE

Il lavoratore assunto ha diritto alla copertura previdenziale ed assicurativa. Da ciò consegue la necessità della previa iscrizione all’INPS ed all’INAIL da parte del condominio. Le procedure di assunzione sono state modificate e snellite. Infatti, mentre fino a poco tempo fa l’assunzione di un lavoratore comportava la comunicazione al centro per l’impiego, la comunicazione all’INPS e la Denuncia Nominativa all’INAIL, oggi esiste una comunicazione obbligatoria unica telematica che è possibile inoltrare in proprio oppure attraverso un consulente abilitato.

Quel che è importante tenere presente è che l’assunzione deve essere inoltrata 24 ore prima della presa di servizio e che eventuali comunicazioni tardive, anche per un solo giorno, saranno sanzionate. L’assunzione regolarmente eseguita darà diritto al lavoratore di vedersi retribuite eventuali giornate di malattia e di infortunio a patto che, comunque, siano tempestivamente e correttamente eseguite le apposite comunicazioni.

Eseguita l’assunzione dovrà essere inviata al lavoratore la lettera d’assunzione contenente i dati del rapporto di lavoro. Inoltre dovrà essere consegnata al dipendente l’informativa relativa alla destinazione del TFR maturando. Esiste infatti la possibilità, per i lavoratori, di non lasciare il TFR nelle casse del datore di lavoro e di investirlo in un fondo integrativo. Per quanto attiene al resto, il dipendente può avere diritto alla corresponsione degli assegni familiari e al riconoscimento di detrazioni per carichi di famiglia.

Per quanto attiene agli elementi retributivi, si rinvia al CCNL. vigente, per tutte le classificazioni compendiate.

Le tabelle retributive potranno essere aggiornate anche prima della scadenza se l’indice ISTAT del costo della vita per famiglie di operai ed impiegati, osservato nell’andamento tendenziale degli ultimi tre anni, avrà superato il valore in percentuale preso a base per gli aumenti retributivi riportati nel contratto.

LICENZIAMENTO DEL PORTIERE

Il licenziamento del portiere può avvenire solo per giusta causa e giustificato motivo, secondo le norme del diritto del lavoro. In mancanza di tali requisiti il licenziamento è inefficace e il condominio è tenuto alla riassunzione del portiere o, in mancanza, al risarcimento del danno. Il licenziamento per giusta causa presuppone un preavviso.

La delibera di licenziamento del portiere deve essere adottata dall’assemblea con le maggioranze ordinarie, e con le medesime maggioranze può essere anche deliberata l’eventuale riassunzione del portiere licenziato dall’amministratore.

In caso di risoluzione del rapporto di lavoro, comunque, il portiere ha diritto al trattamento di fine rapporto (TFR) secondo le modalità stabilite dalla legge, qualora non sia intervenuta la richiesta in merito ad una diversa destinazione del fondo.

LA SICUREZZA SUL LAVORO DEL PORTIERE

Il condominio, e per lui l’amministratore, deve provvedere, ai sensi di legge affinchè ciascun lavoratore che svolga la sua attività all’interno dello stabile, riceva una adeguata informazione sui rischi per la sicurezza e la salute connessi alla attività in generale; sulle misure e sulle attività di protezione e prevenzione adottate; sui rischi specifici cui è esposto il lavoratore in relazione all’attività svolta, sulle normative di sicurezza.

Detta formazione deve avvenire in occasione dell’assunzione, del cambiamento di mansioni, dell’introduzione di nuove attrezzature di lavoro e deve essere periodicamente ripetuta in relazione all’evoluzione di rischi, oppure all’insorgenza di nuovi rischi.

Pertanto, l’amministratore dovrà effettuare, nel rispetto dei termini di legge, la valutazione dei rischi che si possono verificare nelle parti comuni del condominio (portineria, scale, ingresso, terrazze comuni, centrale termica etc.) e dare una adeguata informazione e formazione al portiere.

SPESE DI PORTIERATO

Le spese di portierato devono essere ripartite fra tutti i condomini in relazione alla tabella di proprietà generale, eccettuata una diversa ripartizione prevista dal regolamento di condominio. E‘ del resto evidente che il servizio di portierato, normalmente viene utilizzato indistintamente, da tutti i condomini.

Un siffatto criterio di riparto può esser derogato solo nell’ipotesi in cui risulti una contraria convenzione contrattuale ovvero quando venga accertato che tale servizio, per la particolare situazione dei luoghi, non possa essere considerato come reso nell’interesse di tutti i condomini, come avviene, in caso vi siano due distinti corpi di fabbrica ed il portiere si occupi di mansioni diverse fra un edificio ed un altro.

LA SOPPRESSIONE DEL SERVIZIO DI PORTIERATO E LA DESTINAZIONE DELL’ALLOGGIO

Nel caso in cui il condominio valutasse l’eventualità di sopprimere il servizio, particolarmente nel caso di piccoli edifici che maggiormente risentono sia dell’onerosità della spesa sia del mancato reddito sull’eventuale locazione dell’alloggio del portiere, la giurisprudenza, pur non essendo concorde, è orientata a configurare tale soppressione come atto che eccede l’ordinaria amministrazione e, quindi, innovazione, con le relative maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. quinto co., consistente nel voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e 2/3 del valore millesimale dell’edificio.

Anche per la delibera in cui si stabilisce l’eventuale destinazione dell’ex alloggio del portiere, si configura un’innovazione, anche se non si effettuano operazioni materiali di modifica della cosa comune, in quanto si delinea un cambio di destinazione d’uso.