PARTI COMUNI

PARTI COMUNI DELL’EDIFICIO

Il condominio non è un soggetto giuridico dotato di una propria personalità, distinta da quella di coloro che ne fanno parte, ma è un ente di gestione che opera in rappresentanza e nell’interesse comune dei partecipanti, limitatamente all’amministrazione e al buon uso della cosa comune senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino.

Sorge con il frazionamento della proprietà in virtù di negozi giuridici atti a trasformare una situazione di dominio esclusivo e solitario in una situazione di dominio plurimo.

Il condominio viene, ad esistere allorquando da un edificio di titolarità esclusiva, si verifichi il trasferimento di singole porzioni a una pluralità di soggetti e non con un’apposita deliberazione dell’assemblea dei condòmini che ha valore meramente dichiarativo dell’esistenza dello stesso.

Il condominio è, quindi, l’insieme delle parti di un edificio che sono di proprietà comune a più condòmini.

La costituzione di un condominio, pur non necessitando di un atto formale e pur essendo configurabile anche tra edifici strutturalmente autonomi, appartenenti ciascuno a singoli soggetti, necessita tuttavia che vi siano opere comuni, pur se distaccate (parco, viali di accesso, fogne), destinate al loro godimento e servizio.

Elemento indispensabile per poter configurare l’esistenza di un tessuto condominiale è rappresentato dalla contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni dell’edificio, in rapporto alla specifica funzione di esse di servire per l’utilizzazione e il godimento delle parti dell’edificio medesimo; pertanto, anche in presenza di più edifici strutturalmente autonomi, ciascuno appartenente ad un unico soggetto, si verifica una situazione condominiale allorché tali edifici fruiscano per la loro utilizzazione e il loro godimento di opere comuni , anche se strutturalmente distaccate, mentre, anche in presenza di un edificio unico, non si ha condominio quando ciascuna delle parti di proprietà esclusiva fruisce di parti comuni.

LE PARTI COMUNI: IDENTIFICAZIONE E INDIVISIBILITÀ

Una esatta identificazione delle parti comuni è contenuta nell’articolo 1117 c.c. che prevede una presunzione di appartenenza al condominio delle parti comuni dell’edificio, che opera ove la parte dell’edificio non sia espressamente assegnata in proprietà esclusiva ad uno dei condòmini da un titolo. A tal proposito si precisa che l’elencazione operata dall’art. 1117 succitato, non è tassativa ma puramente esemplificativa.

Detta disciplina deve essere applicata ad ogni parte, bene e servizio comune che rientri, per la sua struttura e destinazione, tra quelli indicati dall’art. 1117 c.c. a nulla rilevando che i piani o porzioni di piano alla cui utilizzazione o migliore utilizzazione le cose servono siano compresi in un edificio o in edifici autonomi per effetto di successiva divisione.

Le parti comuni si possono classificare in tre distinte categorie, suddivise in: necessarie, perché costituiscono la struttura stessa dell’edificio, di pertinenza, perché comprende tutti i locali accessori destinati ai servizi comuni; accessorie in quanto comprende le opere, le installazioni i manufatti e, più in generale tutti gli impianti comuni.

Ciascun condomino, ai sensi dell’art. 1102 c.c., può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso, secondo il loro diritto. Il diritto di ciascun condomino sulle cose comuni è, inoltre, proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, sempre se il suo titolo non dispone diversamente.

Ciascun condomino può godere, quindi, delle parti comuni purché rispetti la loro destinazione economica, il diritto degli altri partecipanti ad un pari godimento delle stesse, la stabilità, la sicurezza e il decoro dell’edificio, nonché le singole proprietà esclusive.

Le spese inerenti all’esecuzione delle opere necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, sempre salva diversa convenzione se intervenuta all’unanimità di tutti i partecipanti al condominio. Se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in maniera diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne ex art. 1123 c.c.

Per soddisfare esigenze di interesse condominiale l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni. La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.
La convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso.
La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico.

IL SUOLO E SOTTOSUOLO

Per “suolo su cui sorge l’edificio” deve intendersi quella porzione di terreno sulla quale poggia l’intero edificio. La comproprietà non estende alle aree adiacenti al fabbricato non necessarie all’uso comune, salvo che esse non abbiano carattere di beni pertinenziali al fabbricato, ossia beni destinati stabilmente al servizio di questo.

La comproprietà va, invece, estesa al sottosuolo che può essere utilizzato per il passaggio di servizi comuni, salvo che il titolo disponga diversamente. In tal senso il condomino non può, senza consenso unanime dei partecipanti al condominio, effettuare escavazioni nel sottosuolo al fine di ricavare nuovi locali o ampliare quelli esistenti.

“Il suolo ed il sottosuolo, che a norma dell’art. 1117 n. 1 c.c. è presunto comune tra i condomini di un edificio – salvo titolo contrario – è soltanto quello occupato e circoscritto dalle fondamenta e dai muri perimetrali esterni dell’edificio; il suolo adiacente o circostante può rientrare fra le cose comuni soltanto per diverso titolo, potendo trovarsi in rapporto di accessorietà o di pertinenza con l’edificio stesso.”

FONDAZIONI

Rientrano nelle fondazioni tutte le opere murarie interrate che sorreggono l’edificio, trasmettendone il peso al suolo. Rientrano in questa categoria le opere di consolidamento del sottosuolo necessarie per rendere il paino di appoggio idoneo a sopportare il peso dell’edificio.

MURI MAESTRI

Per muri maestri devono intendersi quelli preposti a reggere o racchiudere l’edificio, integrando la struttura portante dello stesso, al fine di garantirne stabilità e sicurezza. Nella categoria rientrano i c.d. muri portanti e muri perimetrali. Per analogia, ai muri maestri vengono equiparate le strutture in cemento armato.

“Nel caso di costruzione in cemento armato, l’espressione ‘muro maestro’ contenuta nell’art. 1117 c.c., non va riferita solamente all’intelaiatura di pilastri e di architravi che costituisce l’ossatura dell’edifico, ma anche ai pannelli in muratura di mattoni o di altro materiale che riempiono all’esterno i vani e compongono insieme il primo edificio, che senza di essi sarebbe uno scheletro vuoto privo di funzionalità pratica”.

TETTO

Il tetto è la struttura destinata alla copertura dello stabile costituito, nella forma più tradizionale, a uno o più superfici piane inclinate, dette spioventi o falde, che poggiano sul muro perimetrale del fabbricato in corrispondenza dei diversi lati della facciata, così da poter consentire il deflusso delle acque pluviali.

LASTRICO SOLARE

È la superficie terminale dell’edificio, con funzione di copertura e protezione del medesimo. Il lastrico solare si distingue dal tetto in quanto, mentre quest’ultimo consta di superfici inclinate, il primo è costruito orizzontalmente, salve leggere pendenze al fine di consentire lo scolo delle acque. Si differenzia, altresì, dalla terrazza a livello, che non ha funzione di copertura, bensì quella di assicurare un affaccio ed ulteriori comodità alle unità immobiliari cui è annessa. E’ detto praticabile quando è provvisto di parapetto, impraticabile nel caso in cui ne sia sprovvisto.

SCALE

Sono strutture composte da manufatti (gradini, corrimano, ballatoi, ecc.) che consentono l’accesso pedonale dal piano terreno ai diversi piani dell’edificio.

Anche le scale si presumono comuni e sono elementi necessari all’esistenza stessa dello stabile ed, in ogni caso, servono a tutti i condòmini per accedere a parti comuni dell’edificio.

PORTONE D’INGRESSO

Per portone di ingresso deve intendersi quella apertura che permette l’accesso allo stabile condominiale, mettendo l’interno di quest’ultimo in comunicazione con la strada.

VESTIBOLO

Consiste in un vano o passaggio posto tra la porta d’entrata e l’interno di un palazzo, sovente antistante le scale; a volte il termine è utilizzato per indicare uno spazio che dà adito ad altri ambienti.

ANDITO

La nozione di andito è idonea a identificare genericamente qualsiasi spazio di accesso agli appartamenti singoli e alle altre parti dello stabile, in quanto può essere concretamente identificato come un luogo di disimpegno o di entrata, svolgente funzione di transito dei singoli condomini. La giurisprudenza ha identificato l’andito quale struttura costituita dal soffitto e dalla soletta che orizzontalmente divide in piani separati il corridoio d’accesso e la sovrastante costruzione. Per la stessa conformazione, l’andito è considerato come parte comune in quanto in base alla definizione dinanzi riportata, esso è un ambiente costituto da altri elementi quali corridoi, piano calpestio, muri laterali e soffitto che sono tutti quanti elementi di proprietà comune. Sinonimo di andito è l’androne.

PORTICO

Per portico si intende uno spazio a piano terra delimitato da un lato dai muri perimetrali dell’edificio e, verso la via, da semplici pilastri o colonne che reggono gli ambienti dei piani sovrastanti e che coprono il portico stesso.

CORTILE

Si intende area scoperta, delimitata in tutto o in parte dal fabbricato, che fornisce aria e luce ai vani dello stabile e consente il passaggio di persone e cose.

LOCALE PORTINERIA, ALLOGGIO PORTIERE, LAVANDERIA, LOCALE CALDAIA, STENDITOI E SIMILI

Detti locali, aventi una specifica destinazione al servizio collettivo dei condomini che non si pone in termini di assoluta necessità, se esistenti, devono intendersi di proprietà comune, salvo che il titolo disponga diversamente.

OPERE, INSTALLAZIONI, MANUFATTI E, PIU’ GENERICAMENTE, IMPIANTI

Le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, si intendono comuni fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusi